לאחר חודשים של קיפאון, ירידות חדות במניות הנדל"ן המסחרי וסנטימנט שלילי כלפי שוק המשרדים בישראל, נראה שמשהו מתחיל להשתנות. הנתונים מהשבועות האחרונים מצביעים על חזרה איטית של פעילות, על עסקאות משמעותיות מצד חברות גדולות, ועל שיפור מתון במגזר המשרדים - לפחות באזורים מסוימים. אבל רגע לפני שממהרים לדבר על התאוששות כוללת, חשוב להבין שהשוק הזה מורכב הרבה יותר ממה שנראה מבחוץ. מדובר בהתאוששות סלקטיבית, ריכוזית, תלוית אזור וגיאוגרפיה. המרכז מתאושש - והפריפריה עדיין מדממת.
אין ספק שהסימנים החיוביים מגיעים מתל אביב. בשוק ההון, מניות חברות הנדל"ן המניב רשמו עליות חדות: גב-ים קפצה בכ-22.5%, נכסים ובניין עלתה ב-35%, דסק"ש עקבה עם עלייה דומה, ומניות עזריאלי, מליסרון, אמות ומבנה עלו כולן ביותר מ-25%. מדובר בתגובה שמבוססת בין היתר על שיפור בסנטימנט, עלייה בציפיות לירידת ריבית בהמשך השנה, וחזרה לפעילות עסקית של חברות ההייטק והביטחוני, שמובילות את הביקוש לשטחי משרדים. במקביל לעליות המניות, נרשמו גם עסקאות בולטות בשוק עצמו. רפאל רכשה שש קומות בפרויקט "קוסמופוליטן" בתל אביב תמורת כ-561 מיליון ש"ח. צ'ק פוינט וישראל קנדה ביצעו עסקה משותפת לרכישת מתחם קרמניצקי ב-800 מיליון ש"ח. גם שוכרים חדשים נכנסו לשוק: אנבידיה שכרה 10,000 מ"ר נוספים, רשות ניירות ערך מתכננת לעבור לבניין ספירלה החדש של עזריאלי, ופיירבלוקס, סטארטאפ מצליח, שכרה 15,000 מ"ר. מדובר בעסקאות שמעידות על אמון בשוק - לפחות במרכז תל אביב.
בעוד שבמרכז ניכרת התאוששות ברורה, המצב בשוק המשרדים בפריפריה רחוק מלהיות יציב. ערים כמו פתח תקווה, כפר סבא, חולון ואפילו אזורים פחות מרכזיים ברמת גן סובלים מעודף היצע, ירידה חדה בביקושים, ומחירים שאינם מכסים את עלויות הפיתוח. יזמים באזורי הפריפריה נאלצים להציע הנחות משמעותיות או להקפיא פרויקטים. הבנקים מצדם החלו להקשות על מימון, במיוחד כאשר אין שוכרים חתומים מראש. מדובר לא רק בבעיה של מיקום, אלא גם של מגמה: השוכרים כיום מחפשים יותר איכות, נגישות, תכנון סביבתי, וקירבה לתחבורה ציבורית. מבני משרדים ישנים או מרוחקים נזנחים - והפער בין הביקוש לשטחי פרימיום לבין ההיצע הכללי הולך ומתרחב.
העלייה במניות עשויה לשקף בעיקר ציפיות, לאו דווקא שיפור מהותי בפרמטרים הפיננסיים. הריבית במשק עדיין גבוהה - 4.5% נכון ליולי 2025. עלויות המימון מכבידות על חברות הנדל"ן, ושיעורי התפוסה עדיין לא חזרו לרמות של לפני 2022. כך שאף על פי שהשוק מגיב בחיוב, ייתכן שההתאוששות טרם חלחלה לנתונים בפועל. יתרה מכך, התשואות הריאליות שניתן לקבל על השקעה במשרדים עדיין נמוכות יחסית - במיוחד אם מנכים את עלויות התחזוקה, המימון, וחוסר הוודאות בשוק השוכרים.
המשקיע בשוק ההון חייב להבחין בין חברות נדל"ן שיש להן חשיפה מובהקת לתל אביב ולמשרדים איכותיים - לבין חברות שפעילותן מתבססת על נכסים בפריפריה או על שטחים ישנים פחות מבוקשים. שווה לבחון גם את שיעור התפוסה בכל נכס, את שיעור החוב מתוך ההון, ואת מח"מ ההתחייבויות. חברות עם חוב קצר, ריבית משתנה, ונכסים חלשים - עשויות להיתקל בקשיים עם כל זעזוע בשוק. לעומת זאת, חברות שמחזיקות נדל"ן איכותי באזורים מבוקשים, עם שוכרים חזקים וחוזים ארוכי טווח - עלולות ליהנות מיתרון תחרותי לאורך זמן.
רוצה לנתח יחד את תיק ההשקעות שלך? להבין אם אתה חשוף לנדל"ן מסחרי נכון - או שמה צריך לאזן ולשנות כיוון?
