המתקפה האיראנית האחרונה גרמה להרס כבד במרכזי הערים בישראל - בעיקר באזורים הוותיקים ביותר, שם מצויים גם המבנים החלשים והפגיעים ביותר. אלא שמתוך המשבר הזה צומחת גם הזדמנות נדירה: המדינה שוקלת כעת למנף את פיצויי מס רכוש, שמוענקים לדיירים שביתם נהרס, כדי לקדם מיזמי פינוי-בינוי ולהחיות את ההתחדשות העירונית.
מדובר בשינוי כיוון משמעותי: במקום לראות בפיצוי רק כלי לשיקום, המדינה מבקשת להפוך אותו לכלי לפיתוח. אבל בדרך לשם יש לא מעט אתגרים - משפטיים, כלכליים ותכנוניים.
עד עכשיו, הדרך היחידה של דיירים בבתים ישנים לשדרג את מגוריהם הייתה באמצעות הסכמה לתהליך של פינוי-בינוי או תמ"א 38. אבל עכשיו, בעקבות ההרס, מס רכוש מחויב לפצות את הדיירים - לא רק בכסף, אלא בדירה חדשה וממוגנת לפי תקן, במבנה זהה לזה שנהרס.
וזו בדיוק הבעיה: אם המדינה בונה לדיירים מחדש את אותו בניין קטן - למה שיסכימו להתחדשות עירונית? למה שיוותרו על השטח השקט והצנוע שלהם לטובת מגדל משותף עם עוד עשרות שכנים? החשש של הגורמים הממשלתיים ברור: דווקא עכשיו, כשהתמריץ לשדרוג הוא הגבוה ביותר, דיירים יעדיפו "לשחזר את העבר" במקום לבנות עתיד טוב יותר.
בכירים במשרד ראש הממשלה, רשות המיסים, משרד השיכון, מנהל התכנון וגורמים נוספים בוחנים רעיון פשוט אך חכם: להשתמש בכספי הפיצויים כמנוע כלכלי שיאפשר ליזמים להפוך פרויקטים לא-כלכליים -לרווחיים.
המשמעות: המדינה לא תבנה מחדש את הבניין הישן בדיוק כפי שהיה, אלא תתמרץ יזמים לקחת על עצמם את הפרויקט, לבנות מבנה חדש, גבוה יותר, עם יותר יחידות דיור, שטחי ציבור, חניונים ותשתיות משודרגות - ותיתן להם את מרווח הרווח הנדרש בעזרת כספי מס רכוש. במילים אחרות: לא "כסף טיפש" שנשפך על שיפוץ מקומי - אלא "שימוש חכם" שיוצר ערך עירוני של ממש.
גם על זה חושבים בממשלה. ייתכן שיוצע לדיירים למכור את דירתם למדינה - בשווי גבוה מהשוק ובפטור ממס שבח. אפשרות נוספת היא לממן עבורם שכירות מלאה עד לסיום הבנייה, כפי שקורה כיום בפרויקטים פרטיים שבהם היזם נושא בעלות הזו לבדו. נבחנת גם האפשרות להוריד את הרוב הדרוש בקרב הדיירים לאישור פינוי-בינוי, כדי לייעל את ההליך, או - אם יתקבל אישור משפטי - לחייב את הדיירים לבחור בהתחדשות עירונית במקום שחזור של הבניין שנהרס.
הרשויות המקומיות דורשות סמכות לאשר פרויקטים ישירות, כדי לזרז את ההליכים. במינהל התכנון סבורים שדווקא הותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים) תאשר מהר יותר. גם כאן נדרש איזון עדין - בין סמכות לפעול במהירות לבין שמירה על אינטרס תכנוני ציבורי.
מעבר לשיקום אישי של נפגעי הטילים - מדובר בהזדמנות היסטורית. כל הרס הוא גם מגרש ריק. ועם כל הכאב שבדבר, מגרש ריק בלב מרכז עירוני - הוא בסיס נדיר לפרויקט התחדשות. לשם המדינה שואפת, וזו עשויה להיות נקודת מפנה אמיתית.
האם זה יעבוד? תלוי גם בנו. בתמיכה הציבורית, בהבנה הכלכלית, ובנכונות לוותר על הישן - כדי לבנות משהו טוב בהרבה.
אם אתה שוקל השקעה בפרויקט פינוי-בינוי, מעוניין להבין איך משפיעה מדיניות הפיצויים על שוק הנדל"ן, או פשוט רוצה ליווי נכון בתהליך של התחדשות עירונית - אני כאן בשבילך.
צור איתי קשר לייעוץ מקצועי ומעמיק, המבוסס על הבנה כלכלית, שמאית ותכנונית - שמתאימה למציאות של 2025.
