שוק הנדל"ן בישראל מתמודד בתקופה האחרונה עם אחת הסוגיות המורכבות ביותר שלו - פרויקטי פינוי בינוי. מצד אחד, מדובר באחד הפתרונות המרכזיים של המדינה להתחדשות עירונית ולהגדלת היצע הדירות. מצד שני, עליית מחירי הבנייה בחודשים האחרונים הופכת יותר ויותר מיזמים ללא כדאיים כלכלית.
הקבלנים מדווחים כי עלויות חומרי הגלם, המימון והעבודה זינקו בצורה שמקשה על סגירת פרויקטים. פרויקטים שנחתמו או הוגדרו כלכליים לפני שנתיים שלוש, מוצאים עצמם היום במציאות חדשה - עם עלויות גבוהות יותר ויכולת רווחיות שנשחקת משמעותית. המשמעות ברורה: רבים מהם נתקעים עוד לפני שהגיעו לשלב הביצוע.
כאשר פרויקט פינוי־בינוי יוצא לדרך, בעלי הדירות הישנות מצפים לראות שדרוג ממשי באיכות החיים. אולם, כאשר יזמים מתקשים לסגור מימון או נאלצים לעצור בשל חוסר כדאיות, אותם דיירים נשארים תקועים בין שמיים לארץ. מצד אחד הם רוצים להתקדם, מצד שני - המיזמים לא מתכנסים לכלכלה.
המדינה מצידה רואה בהתחדשות העירונית מנוע מרכזי לפתרון משבר הדיור. אלא שכשהמגזר הפרטי, שאמור להוביל את המיזמים, מוצא עצמו בחוסר כדאיות - המודל כולו מתערער. ייתכן שנדרשת כאן התערבות אקטיבית יותר - בין אם בהטבות מס, סבסוד חלקי של עלויות מימון או יצירת מודלים חלופיים לשותפות עם הרשויות המקומיות.
כמשקיע, אני רואה בזה תמרור אזהרה ברור. פינוי בינוי הוא רעיון נכון וחשוב, אבל חשוב להבין שהכלכלה קובעת את הקצב. מי שחושב להיכנס לפרויקטים כאלה חייב לבחון לא רק את המיקום ואת הפוטנציאל, אלא גם את מבנה העלויות והחוזים מול הקבלנים. פעמים רבות יש פער גדול בין החלום לבין מה שקורה בפועל. מניסיוני, השקעות נדל"ן טובות נבנות על מספרים שלא משאירים מקום לספק - ואם הפרויקט על הגבול, הסיכון גדול מדי.
עליית מחירי עלויות הבנייה היא לא גזירת גורל, אבל היא בהחלט משנה את כללי המשחק. אם המדינה לא תתערב ותספק תמריצים, חלק גדול מפרויקטי הפינוי בינוי יישארו על הנייר בלבד. עבור המשקיעים ובעלי הדירות כאחד, זהו שיעור חשוב: נדל"ן הוא לא רק קרקע ובניין - הוא בראש ובראשונה כלכלה קרה ומספרים.
רוצים להבין איך לבחון פרויקטי נדל"ן בצורה נכונה? אני מזמין אתכם לפנות אליי - נבנה יחד אסטרטגיה שתאפשר לכם לזהות השקעות נכונות, להימנע ממלכודות ולהוציא את המקסימום מההון שלכם.
