בעיצומו של קיץ 2025, מתרחשת מה שנראה כמו אחת ממלחמות המחירים החריפות ביותר שידעה תל אביב בשוק הדירות. מה שהתחיל בקמפיין צבעוני ומבטיח של גינדי החזקות, הפך במהרה לסימפטום של שוק נדל"ן במגננה - שוק שמתחיל להבין שמחירי יוקרה גבוהים כבר לא עוברים בגרון הציבור.
גינדי הציעה דירות בפרויקט בשדה דב במחיר "שובר שוק" של 49,000 ש"ח למ"ר, הצעה שהצליחה לתפוס את תשומת הלב הציבורית - אך מהר מאוד התבררה כהצעה חלקית בלבד. בפועל, הדירות שנמכרו לא באמת הוצעו במחיר הזה. עלות דירה ממוצעת בפרויקט מגיעה לכ-6.3 מיליון ש"ח ואף יותר, כשמדובר בדירות קומת קרקע או ללא נוף לים. יתרה מכך, הפרויקט עדיין ללא היתר בנייה, ובמקרים רבים, אפילו ללא תוכנית מאושרת.
שיטות השיווק של גינדי מזכירות את שנות ה-2000: סרטוני תדמית נוצצים, הבטחות לחיים יוקרתיים, ועיצוב על גבול הפנטזיה. אבל מאחורי כל זה, עומדת עסקה "רעיונית" - התחייבות לא מחייבת לרכישת דירה, עם לוחות זמנים לא ברורים ותשלומים שמבוצעים עוד לפני שניתנה אפילו אפשרות חוקית לבנייה. וכשבודקים את ההצעה לעומק, מגלים: 7% ממחיר הדירה מועברים לנאמנות כבר בשלב מוקדם, ובהמשך נדרש הקונה להשלים ל-20% - סכום משמעותי עבור דירה שעדיין לא ברור אם תיבנה, מתי תושלם, ובאיזה מפרט.
למרות הסיכונים, גינדי הצליחה להחזיר לשוק את המשקיעים הספקולטיביים - אלה שמחפשים רווח מהיר על הנייר. ההבטחה לרווח של עשרות אחוזים על מקדמה ששולמה מבעוד מועד, יוצרת מצג של הזדמנות - אך בפועל מדובר בהשקעה בסיכון גבוה, עם אי ודאות גבוהה מאוד לגבי מועדי המסירה, התמורה בפועל, והכדאיות האמיתית.
המספרים מלשכת הסטטיסטיקה מספרים סיפור אחר. דווקא מחוז תל אביב, שבעבר שימש עוגן יציב לעליות מחירים, רשם בחודשים אפריל-מאי ירידת מחירים ממוצעת של 1.2% - הירידה החדה ביותר בישראל. מלאי הדירות הלא מכורות בתל אביב הוא הגבוה ביותר במדינה, ונראה שהלחץ בשוק גובר. שיחות עם מוכרי דירות מיד שנייה מצביעות על נכונות הולכת וגוברת להתפשר - ירידות מחירים של 5%-10% כבר אינן נדירות, והמתח בין המחיר המבוקש לשווי השוק הולך ונסדק.
בעוד שבמרכז ובתל אביב שוררת תחושת רוויה ולחץ, בשוק הדירות בפריפריה התמונה שונה. אזורים כמו אופקים ממשיכים להציג יציבות ואפילו עליות מחירים קלות, בשל מחירים נגישים יותר והנחות מס משמעותיות. בת ים, לעומת זאת, חווה קושי במכירות בשל עודף היצע של פרויקטים חדשים, אך עדיין ניכרת בה תנועה של ביקושים מתחדשים לאחר המלחמה.
האם אנחנו רואים את תחילתו של עידן חדש בשוק הדיור בתל אביב - עידן שבו המחיר חוזר להיות שיקול מרכזי, על חשבון הפוזה והשיווק? המבצע של גינדי החזקות עשוי להיות סימן לבאות - לא עוד מכירת יוקרה ב-8 מיליון ש"ח ללא שאלות, אלא חזרה לקרקע המציאות. יזמים שמבינים את השוק ממהרים להתאים את עצמם - גם אם זה אומר לוותר על חלק מהרווח כדי להיפטר ממלאי. אם הריבית תישאר גבוהה, ואם מגמת הירידות תימשך, אפשר שנראה בשנים הקרובות תחרות מחירים חריפה יותר, גם בפרויקטים שבעבר נחשבו "בלתי נגישים".
אם אתם מתעניינים ברכישת דירה, בפרויקט חדש או מיד שנייה - זה בדיוק הזמן להבין את תמונת השוק לעומק. זהו שוק של קונים, אבל גם של הרבה אי ודאות. חשוב לקבל ייעוץ מקצועי, להבין את לוחות הזמנים, והכי חשוב - לא להתפתות לשיווק נוצץ בלי לבדוק את הנתונים הקטנים.
רוצים לבדוק לעומק עסקה או פרויקט שאתם שוקלים להיכנס אליו? אני מלווה רוכשים ומשקיעים בדיוק ברגעים החשובים האלה. דברו איתי ואשמח לעזור לכם לקבל החלטה כלכלית נבונה ובטוחה.
