כשמדברים על רכישת דירה, השיח הציבורי מתמקד כמעט תמיד במחיר שמפורסם באתרי נדל"ן:
"דירת 4 חדרים ב-2,150,000 ש"ח", "פנטהאוז חדש ב-5 מיליון ש"ח". אבל האמת היא שמחיר הנכס הוא רק חלק מהתמונה.
העלות האמיתית לרוכש - בין אם מדובר בזוג צעיר, משפר דיור או משקיע - כוללת עוד עשרות אלפי ש"ח ולעיתים מאות אלפים, שמצטברים מסעיף לסעיף ויכולים לשנות לחלוטין את התכנון הפיננסי. במאמר הזה נעשה סדר - מהן ההוצאות הנלוות שצריך לקחת בחשבון לפני רכישת נכס, ואיך מתכננים נכון כדי להימנע מהפתעות.
בישראל, גם רכישת דירה ראשונה עשויה להיות חייבת במס רכישה - אם שווי הדירה עולה על תקרת הפטור. לדוגמה:
ב-2025, רוכש דירה יחידה פטור ממס עד תקרת שווי של כ-1.9 מיליון ש"ח.
מעבר לכך, שיעורי המס עולים בהתאם למדרגות, ומגיעים עד ל-10% למשקיעים. זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים - שנדרשים במעמד הרכישה.
במקרים רבים הבנק מחייב את הרוכש להזמין שמאי לצורך קבלת משכנתא.
שכר הטרחה הממוצע נע בין 1,200 ל-2,500 ש"ח, בהתאם לסוג הנכס ומיקומו.
במקרה של רכישה דרך מתווך, העמלה המקובלת נעה סביב 1% + מע"מ ממחיר העסקה.
גם אם רק צד אחד נעזר במתווך - עדיין ייתכן חיוב, תלוי בהסכם.
דירה מיד שנייה כמעט תמיד דורשת לפחות התאמות בסיסיות - צבע, תיקונים, החלפת פריטים.
גם בדירה חדשה מקבלן - ייתכן צורך בשדרוגים.
הסכומים כאן משתנים משמעותית, אך קל להגיע ל-30,000-100,000 ש"ח מבלי לשים לב.
במקרים מסוימים תדרשו לשלם:
הכלל המומלץ:
יש לחשב מראש תוספת של כ-8%-12% ממחיר הדירה כ"עלות נלווית כוללת". כך לדוגמה, דירה שמחירה 2 מיליון ש"ח - תעלה בפועל כ-2.16 מיליון לפחות, לפני שיפוץ או ריהוט.
הטעות הכי גדולה היא לתכנן את רכישת הדירה לפי המספר שבמודעה.
מי שמתכנן נכון - רואה את כל התמונה הפיננסית מראש, כולל עלויות נלוות, תזרים צפוי, מקורות מימון, רזרבות והוצאות שוטפות לאחר הקנייה. רכישת נכס היא מהלך אסטרטגי - לא רק עסקי.
תכנון נכון יחסוך לך הפתעות, מתחים ובעיקר - הרבה מאוד כסף.
📞 רוצה לבחון יחד איתי את כדאיות הרכישה שאתה שוקל? או לבנות תוכנית רכישה מדויקת בהתאם לתקציב שלך?
אני מזמין אותך לפגישת ייעוץ מקצועית, בה ננתח את כל מרכיבי העלות - ונוודא שאתה לא מתכנן רק "עסקה" - אלא מהלך נכון לחיים.
