לאן הולך שוק הדיור בישראל? מבט עדכני על הנתונים שמעידים על האטה - טל אזולאי

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים, ומול עיני הציבור מתרחש שינוי שקט - אך מהותי - בתמונת הביקושים וההיצעים. בחינה מעמיקה של המספרים שמתפרסמים לאחרונה חושפת מגמות שעשויות להכתיב את הכיוון של שוק הדיור בשנים הקרובות.

לא מדובר רק בירידות מחירים זמניות, אלא אולי בתחילתו של תהליך עומק רחב יותר.

קצב נטילת המשכנתאות - סימן מובהק להאטה

אחת האינדיקציות החזקות ביותר למצב השוק היא היקף המשכנתאות החדשות. לפי הנתונים המעודכנים, יוני 2025 נרשם כחודש השלישי ברציפות שבו הציבור לקח משכנתאות בהיקף נמוך מ-6 מיליארד שקל - רמה שלא נראתה מאז ימי הקורונה. בהשוואה ליוני אשתקד, נרשמה ירידה חדה של כ-20% בהיקף נטילת המשכנתאות. הנתון הזה מצביע על כמה דברים: ראשית, ביקושים נמוכים יותר לרכישת דירות - הן בקרב משקיעים והן בקרב רוכשי דירה ראשונה. שנית, התחזקות הריבית ממשיכה להעיב על כדאיות הרכישה. הריבית הריאלית הגבוהה בישראל מקשה על זוגות צעירים לממן רכישת נכס למגורים, וגורמת לדחיית החלטות כלכליות ארוכות טווח.

ירידה מתמשכת בעסקאות רכישה

לצד הירידה בנטילת המשכנתאות, אנו רואים גם ירידה עקבית במספר העסקאות בשוק היד שנייה ובשוק הדירות החדשות. זו אינדיקציה ברורה לכך שרוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר, חוששים לבצע מהלך גדול בתנאי חוסר ודאות - כלכלית וביטחונית. המשקיעים כמעט נעלמו מהשוק, וכך גם חלק גדול מהזוגות הצעירים שהיו אמורים להניע את גלגלי המכירות בפרויקטים החדשים. כתוצאה מכך, יזמים רבים נאלצים להוריד מחירים או להציע תמריצים, ולעיתים אף לדחות שיווק של פרויקטים חדשים.

מדד המחירים לצרכן ממתן את הציפיות לעליות

נתון מעניין נוסף מגיע מכיוונו של מדד המחירים לצרכן: סעיף הדיור במדד עלה ביוני ב-0.6%, אך העלייה נבעה בעיקר מהתחדשות חוזי שכירות - ולא ממחירי הרכישה. כלומר, בעוד שוק השכירות ממשיך להתייקר (בהשפעת היצע נמוך וביקוש גבוה), מחירי הרכישה עצמם נותרו יציבים או אף בירידה קלה במקומות מסוימים. זו אינדיקציה לכך שהקשר בין מחירי השכירות למחירי הדירות התנתק במידת מה - לפחות בטווח הקצר.

הבנקים והרגולטורים נכנסים לתמונה

בניגוד לעבר, שבו מערכת הבנקאות דחפה קדימה את שוק הדיור דרך אשראי זול ומסלולים אגרסיביים, היום המצב שונה לגמרי. הבנקים הרבה יותר שמרנים, לוקחים מקדמי סיכון גבוהים יותר ומגבילים את רמות המינוף. במקביל, המדינה ממשיכה לקדם תוכניות עידוד - אך בשלב הזה נראה שהן לא מצליחות לשנות את הכיוון בשטח. ההצעות להקלות במיסוי, סבסוד ריביות או הגדלת היצע קרקעות נמצאות על השולחן - אך טרם חלחלו לצרכן הסופי.

ומה הלאה? תרחישים אפשריים

מבחינה מאקרו כלכלית, הסביבה הנוכחית שונה לחלוטין מזו שהייתה פה בעשור האחרון. ריבית גבוהה, אינפלציה שנשארת עקשנית, חוסר ודאות ביטחוני ופוליטי, וירידה באמון הציבור - כל אלה מרחיקים את הציבור מהשקעה בנדל"ן. התרחיש הסביר כרגע הוא המשך דשדוש במחירי הדירות לצד עלייה בשוק השכירות. במקביל, אם נראה ירידת ריבית משמעותית - ייתכן שזה יחזיר את המשקיעים ואת רוכשי הדירות לשוק.

משקיעי נדל"ן - זה הזמן לחשב מסלול מחדש

עבור משקיעים בשוק ההון והנדל"ן, מדובר ברגע שבו נדרשת בחינה מחודשת של התמהיל. האם כדאי להמשיך ולהחזיק נדל"ן מניב בתשואה נמוכה יחסית, או שמא להשקיע את הכסף באפיקים סחירים ורווחיים יותר בטווח הקצר? כמי שעוקב מקרוב אחרי שוק הדיור ופעיל בשוק ההון, אני סבור שהשוק עובר שינוי עומק שיחייב את כולנו לחשוב אחרת. לא עוד השקעה בעיניים עצומות - אלא תכנון מדויק, מבוסס נתונים ובחינה של אלטרנטיבות.

אם אתם שוקלים לרכוש נכס, למכור, או פשוט רוצים להבין מה קורה עם שוק הנדל"ן בישראל - אני מזמין אתכם לפנות אליי לייעוץ פיננסי מותאם אישית. זה הזמן לשים את המספרים על השולחן, לבחון אפשרויות ולהחליט נכון.

לתיאום שיחת אסטרטגיה פיננסית אישית - שלחו לי הודעה או תשאירו פרטים באתר.