כשהמשפט פוגש את המלחמה: תוכנית שיקום הבניינים תחת סכנה - טל אזולאי

בתקופה בה מדינת ישראל מתמודדת עם אתגרי ביטחון משמעותיים, ובמיוחד לאחר מתקפות טילים שהותירו בניינים הרוסים באזורים צפופים, קידום מהיר של תוכנית שיקום עירונית הופך לעניין דחוף. אך דווקא בשלב בו נדרש פתרון מהיר - המחלוקות המשפטיות מאיימות להקפיא את המהלך.

רקע: למה בכלל צריך תוכנית שיקום מהיר?

בישראל, במיוחד בערים גדולות ומרכזיות, קיימים אזורי התחדשות עירונית המאופיינים בבניינים ישנים, לא מחוזקים, הצפופים באוכלוסייה. כשבניינים אלו נפגעים מירי טילים, השיקום שלהם לא יכול להתבצע כמו כל שיפוץ רגיל - הוא דורש טיפול כוללני, הריסה ובנייה מחדש בקנה מידה רחב.

כדי להאיץ את השיקום, הוקם צוות בין משרדי בראשות משרד האוצר, יחד עם נציגים ממשרדי השיכון, הפנים והמשפטים. המטרה: לעצב מתווה שיאפשר חזרה מהירה לחיים תקינים תוך חיזוק העיר מהבחינה המבנית והחברתית.

מה כוללת התוכנית?

התוכנית שהוצעה מתמקדת בשיקום מתחמים שלמים ("מתחמי פגיעות טילים") הכוללים לא רק את הבניינים שנפגעו ישירות, אלא גם מבנים סמוכים שיש להרוס כדי לאפשר תכנון אורבני מחודש. ההצעה המרכזית של הצוות הייתה להוריד את שיעור ההסכמה הנדרש להריסה ובנייה - מ-66% ליותר מ-50% בלבד מהדיירים.

הרציונל ברור: כדי להוציא לפועל התחדשות בקנה מידה רחב, יש להקל על הליכי קבלת ההחלטות - בדיוק כמו שנעשה בפרויקטים של פינוי בינוי.

העימות המשפטי: זכויות קניין מול צרכים ציבוריים

המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מתנגדת בתוקף להצעה. מבחינתה, מדובר בפגיעה לא מידתית בזכות הקניין של דיירים שביתם לא נפגע ישירות. גם אם הם גרים ליד בניין הרוס, אין לחייב אותם להסכים לפרויקט שיכריח אותם לעזוב את ביתם.

מצד שני, בצוות המקצועי סבורים שבלעדי הורדת רף ההסכמה - לא ניתן יהיה לממש את עקרונות התוכנית. כפי שנכתב בדו"ח שהוגש לשרים: אם לא תוסר הדרישה ל-66% הסכמה, המתווה כולו "מעוקר מתוכנו".

התמריצים של משרד האוצר: לרכוש דירות מהדיירים

כדי לנסות לגשר על הפערים, משרד האוצר מוכן להקצות מאות מיליוני שקלים לרכישת דירות מדיירים שיבחרו שלא להמתין למימוש התוכנית. דיירים אלו יוכלו למכור את דירתם למדינה או ליזם המבצע - אך במצב של חוסר ודאות, לא ברור כמה באמת יבחרו באופציה הזו.

מי ינהל את השיקום - הרשויות המקומיות או המדינה?

עוד מרכיב חשוב בתוכנית נוגע לחלוקת הסמכויות: אם רשות מקומית לא תודיע תוך 21 ימים שהיא מתכוונת להוביל את התכנון - המדינה תוכל לעשות זאת בעצמה. במקביל, יוענקו סמכויות מיוחדות לוותמ"ל (הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור) לקדם במהירות את אישורי התוכניות. המנגנון הזה מיועד למנוע סחבת ברשויות המקומיות, אך גם כאן עלולות להתעורר מחלוקות בנוגע לסמכויות, זכויות תכנון, ואפילו התנגדויות תושבים.

נקודת המבט של המשקיע

כמשקיע בתחום הנדל"ן, מדובר בהתפתחות חשובה: מצד אחד, התחדשות עירונית באזורי סיכון יכולה לייצר הזדמנויות השקעה משמעותיות - במיוחד אם המדינה מעורבת, מבטיחה תקציבים ו"סוללת את הדרך" מול בירוקרטיה. מצד שני, אם כל מהלך כזה ייתקע בגלל סוגיות משפטיות, הוא עשוי להוביל לקיפאון בשוק, אובדן אמון, וירידת ערך בנכסים שלא ייהנו מהשיקום.

המשקיע המתוחכם עוקב אחר ההתפתחויות - ומבין שהשקעה באזורים עתירי סיכון לא יכולה להתבסס רק על תוכניות הממשלה, אלא גם על חקיקה בפועל, תמיכה משפטית ושיתוף פעולה עם הדיירים.

סיכום: בין בירוקרטיה למציאות בשטח

המאבק בין זכויות פרט לבין אינטרס ציבורי רחב הוא לב ליבה של הדילמה הנדל"נית בישראל. תוכנית השיקום המתחמי שהוצעה היא מהלך נדרש, אך אם לא יימצא פתרון משפטי יצירתי - היא עלולה להישאר על הנייר בלבד.

בינתיים, בעלי דירות, יזמים ומשקיעים מחכים לראות אם המדינה באמת תדע להוביל מהלך אמיץ - או שתיקלע שוב למבוי סתום משפטי.

רוצה לדעת איך מזהים אזורי השקעה עם פוטנציאל גבוה בשוק הנדל"ן המתחדש?
אני מזמין אותך לשיחת היכרות בה נבחן יחד את האופציות הפיננסיות שלך.
שלח לי הודעה ונצא לדרך.