בחודשים האחרונים אנחנו רואים שינוי כיוון בשוק הדיור בישראל. לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות ירדו ב-0.5% בחודשים מאי-יוני - החודש הרביעי ברציפות שבו נרשמה ירידה. מדובר בירידה מצטברת של כ-1.3% בארבעה חודשים בלבד. אמנם לא מדובר במפולת, אבל בהחלט מדובר בשינוי מגמה אחרי תקופה שבה נדמה היה שחוקי הכלכלה הפסיקו לעבוד.
שוק הנדל"ן הישראלי עבר שנים של עליות חדות - יותר מ-40% בחמש שנים. אבל בזמן שהמלאי הלא מכור זינק לשיא של 81 אלף דירות, מספר העסקאות קרס ביותר מ-20% לעומת שנה שעברה. במילים פשוטות: יש הרבה יותר דירות על המדף והרבה פחות קונים. לפי חוקי הכלכלה הבסיסיים - זה חייב להביא לירידת מחירים. רק שבישראל, ההיגיון הזה התעכב לא מעט.
בחודשים הראשונים של המלחמה ענף הבנייה שותק - אלפי עובדים פלסטינים לא יכלו להגיע לאתרי הבנייה, והקבלנים הזהירו מקריסות. במקביל, מאות אלפי ישראלים גויסו למילואים, מה שהקפיא את הביקושים. אבל עם הזמן, שוק השכירות התחיל לספוג חלק מהלחץ. מחירי השכירות עלו, בעיקר בדירות עם ממ"ד, והקונים הפוטנציאליים העדיפו לדחות החלטות גדולות.
כמשקיע אני רואה כאן נקודה מעניינת - חלק גדול מהציבור פנה לשוק ההון. מדד ת"א 35 זינק מתחילת השנה בכ-23%, תשואה שאף שוק נדל"ן לא יכול לספק בטווח קצר. זה מלמד שלא רק שוק הדיור השתנה - גם האלטרנטיבות הפיננסיות משחקות תפקיד.
הסיבה המרכזית לעליית המלאי היא פשוטה: מחירי הדירות גבוהים מדי. גם אם הקבלנים ממשיכים להציע מבצעי מימון כמו 20/80, הציבור פחות מוכן לשלם. ההכבדה הכלכלית - התייקרות המע"מ, מס הבריאות והארנונה - חיזקה את הנטייה לדחות רכישות גדולות.
עם זאת, חשוב להבין - לא מדובר בקריסה. הירידה מתרכזת בעיקר בתל אביב ובאזורים היקרים, בעוד שבפריפריה ההשפעה מתונה בהרבה. בנוסף, הבנקים שמלווים את הקבלנים מגלים סבלנות. כל עוד הם לא לוחצים למכור במחירי הפסד, לא נראה ירידות חדות במיוחד.
השאלה האמיתית היא מה יקרה כשבנק ישראל יתחיל להוריד ריבית. צעד כזה יוזיל את המשכנתאות ויחזיר ביקושים לשוק. ייתכן שגם הקבלנים יאטו את קצב התחלות הבנייה כדי לשמור על המחירים. לכן, למרות ארבעה חודשים של ירידות, מוקדם להכריז על שינוי מגמה עמוק ומתמשך.
כמי שעוקב אחרי שוקי ההון והנדל"ן שנים רבות, אני רואה כאן דוגמה קלאסית לכך שחוקי הכלכלה מנצחים תמיד. אפשר לדחות, לעקם או לנסות להסתיר עם טריקים פיננסיים - אבל כשיש עודף היצע וירידה בביקוש, המחירים יורדים.
השאלה היא רק בעוצמה ובקצב.
לדעתי, מי שמתכנן השקעה לטווח ארוך בנדל"ן צריך לזכור שגם שוק שנראה "בטוח" יכול להפתיע. במקביל, זה גם שיעור למשקיעים צעירים על החשיבות של פיזור השקעות: לא לשים את כל הביצים בסל אחד, אלא לשלב בין נדל"ן, שוק ההון ואפיקים נוספים.
שוק הדיור הישראלי מאותת על שינוי כיוון, אבל זה לא סוף פסוק. ייתכן שהריבית תכניס שוב רוח גבית למחירים, וייתכן שהביקושים יחזרו מהר יותר מהצפוי. עבור משקיעים, זה הזמן לבחון בזהירות את ההזדמנויות ולחשוב אסטרטגית - לא רק על הנכס הבא, אלא על כל התיק הפיננסי.
אני מזמין אתכם לעקוב אחרי המאמרים הבאים באתר, שבהם אעמיק בניתוח שוק הדיור לצד הזדמנויות השקעה בשוק ההון, כדי שתוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר לגבי העתיד הכלכלי שלכם.
