עבור רבים מאיתנו, חתימה על חוזה שכירות היא פעולה שגרתית - אך מאחורי המסמך הפשוט לכאורה הזה, טמונים מנגנונים משפטיים, כלכליים ורגולטוריים שחשוב להבין לעומק.
בין אם אתה שוכר צעיר ששוכר דירה ראשונה, ובין אם אתה בעל דירה שמציע את הנכס שלו להשכרה - הבנה של הסעיפים הקריטיים בהסכם יכולה למנוע אי נעימויות, חיכוכים ובעיקר - הפסדים כספיים.
במאמר הזה נסקור את כל מה שצריך לדעת לפני שחותמים על חוזה שכירות: החל מהבדיקות המקדימות, דרך הסעיפים שחייבים להופיע - ועד הביטחונות, הביטוחים והאחריות לתיקונים.
לפני הכול, חובה לוודא שהצד שמולך הוא בעל הזכות החוקית להשכיר את הנכס - בעלים רשום בטאבו, חוכר רשום, או מיופה כוח תקף.
חתימה מול אדם שאינו מוסמך עלולה לגרור ביטול ההסכם ואף פינוי.
איך לבדוק?
נסח טאבו מקוון דרך אתר רשות מקרקעין, או עו"ד מלווה.
יש לבדוק את הנכס מבחינה פיזית: רטיבויות, חשמל, אינסטלציה, נזילות, חלונות, עובש.
רצוי לצלם תקלות קיימות ולצרף כנספח להסכם.
השוכר אמנם שוכר דירה, אבל חי בשכונה: רעש מתמשך? בניין מוזנח? תחבורה ציבורית?
רצוי לבקר בדירה בשעות שונות, כולל סופ"ש, ולשוחח עם שכנים.
מעבר לשכ"ד - יש גם ארנונה, ועד בית, חשמל, מים, גז, אינטרנט.
תכנן מראש את תקציב ההוצאות, ואל תיכנס להסכם אם הוא מעל ליכולת שלך לאורך זמן.
בהתאם לחוק השכירות והשאילה, משכיר לא יכול לדרוש ערבות בלתי מוגבלת.
הערבות המרבית המותרת: שלושה חודשי שכ"ד או שליש מהסכום הכולל של כל תקופת השכירות - הנמוך מביניהם.
סוגי בטוחות נפוצות:
הערבות נועדה לפצות על נזק ממשי - ולא לשמש כעונש.
החוק מחייב את המשכיר להשיב את הפיקדון תוך 30 יום מסיום החוזה, למעט מקרים של נזק אמיתי.
רצוי לכלול סעיף ביטוח בהסכם - עם ציון מפורש של חובת כל צד.
החוק קובע: על המשכיר למסור דירה ראויה למגורים, ולתחזק אותה לאורך התקופה.
אם המשכיר לא מתקן ליקוי מהותי תוך 3 ימים - השוכר רשאי לבצע התיקון ולקזז.
בליקויים רגילים - הזמן המותר לתיקון הוא עד 30 ימים.
שוכר אינו רשאי להשכיר את הדירה או חלקה לאחר, אלא אם קיבל אישור מראש ובכתב מהמשכיר.
שכירות משנה ללא הסכמה - מהווה הפרת חוזה ועילה לפינוי. אבל - החוק דורש מהמשכיר שלא לסרב ללא סיבה סבירה (כגון עומס יתר, חשש לנזק וכו'). רצוי לכלול בהסכם סעיף מסודר שמסדיר אפשרות של שכירות משנה, תנאיה והשלכותיה.
רצוי לכלול בהסכם סעיף יישוב סכסוכים - כולל מנגנון גישור, לוחות זמנים, והתייחסות להוצאות משפט.
חוזה שכירות איננו רק טופס טכני - אלא הסכם משפטי מחייב שיכול להשפיע באופן מהותי על החיים של שני הצדדים.
מומלץ מאוד שלא למהר, לקרוא כל סעיף, לשאול שאלות, ולהתייעץ עם איש מקצוע במידת הצורך. בין אם אתה שוכר ובין אם אתה משכיר - חוזה ברור, הוגן ומוסכם יבטיח שקט נפשי לאורך כל תקופת ההתקשרות.
