פסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב עלול לשנות את כללי המשחק בכל הנוגע לחישוב היטלי השבחה בפרויקטים של פינוי-בינוי. בית המשפט דחה את עמדת עיריית ת"א ואף הסתייג מהשיטות המקובלות שבהן משתמשים שמאים לצורך חישוב השווי החדש - והעדיף גישה מבוססת ומוחשית הרבה יותר.
התוצאה: הפחתה של מאות אלפי שקלים מגובה ההיטל שנדרש על ידי הרשויות - והשלכות רחבות על כלל בעלי הדירות שנמצאים בעיצומם של פרויקטים דומים.
היטל השבחה מוטל על בעל נכס שנהנה מעליית ערך עקב אישור תוכנית תכנונית - למשל תוספת זכויות בנייה במסגרת תוכנית פינוי-בינוי. החישוב מבוסס על מחצית מעליית השווי של הנכס בעקבות התוכנית. לכאורה - עיקרון פשוט. בפועל - מדובר במנגנון מסובך מאוד, שמסתמך על שמאויות, תחזיות, דחיות במימוש, היוונים עתידיים ולעיתים גם פרשנות משפטית מרחיקת לכת. במקרה שבנדון, בעלת דירה ברחוב דפנה בתל אביב נדרשה לשלם היטל השבחה בשיעור של כ-720 אלף ש"ח - אך אחרי דיונים בערכאות שמאיות ומשפטיות, נקבע שהסכום שעליה לשלם הוא 248 אלף ש"ח בגין תוכנית הפינוי-בינוי ועוד סכום דומה בגין תוכנית האיחוד והחלוקה - הפחתה משמעותית מהדרישה המקורית.
אחת הביקורות המרכזיות שעלתה בפסק הדין הייתה נגד ריבוי החישובים התיאורטיים שמבצעות הרשויות: חישוב של שווי זכויות עתידיות שטרם מומשו, הערכת דמי שכירות פוטנציאליים, קיזוזים בגין תקופות דחייה ועוד. הגישה הזו אמנם נראית מקצועית - אך בפועל היא עלולה לייצר עיוותים, במיוחד כשהפערים מגיעים למאות אלפי שקלים. גישה כזו גם פוגעת באמון הציבור ומרתיעה בעלי דירות מלהיכנס לתהליכי התחדשות עירונית.
בפסק הדין הודגשה העדיפות לשיטת "ההשוואה הישירה" - כלומר, לבחון אילו דירות בסביבה נמכרו, מה היה שוויין בפועל, ולבנות על סמך זה את החישוב של השווי החדש. שיטה זו מאפשרת לקבוע את ההשבחה שנוצרה על בסיס מידע ממשי ולא על בסיס מודלים תיאורטיים שיכולים להשתנות באופן קיצוני בין שמאי לשמאי. השורה התחתונה: הערכת השווי צריכה להיות פשוטה, שקופה ומבוססת - לא יצירה אקדמית מורכבת.
פסק הדין מהווה תמרור ברור לרשויות המקומיות: לא ניתן לגבות היטלי השבחה כאוות נפשן. אם עד היום חלק מהעיריות נהגו להשתמש בפרשנויות רחבות ובשיטות חישוב מסובכות כדי להגדיל את סכום ההיטל - מעתה יהיה קשה הרבה יותר להצדיק את זה. בעלי דירות שנמצאים בפרויקטים של התחדשות עירונית, או מתכננים למכור את הדירה לפני שהפרויקט יצא לפועל - יכולים להיעזר בשמאי מקרקעין שבקיא בפסק הדין הזה כדי לדרוש בדיקה מחודשת של סכום היטל ההשבחה שנדרש מהם.
היטל ההשבחה הוא כלי חשוב, שנועד להשיב לציבור חלק מהרווח שנוצר כתוצאה מתכנון ציבורי. אבל כמו כל כלי כלכלי - גם הוא צריך להיות מידתי, הגיוני ובעיקר - שקוף ובר-תחזית.
אם אתה מחזיק דירה בפרויקט של פינוי-בינוי, או קיבלת לאחרונה דרישת תשלום בגין היטל השבחה, אני מזמין אותך לבדוק איתי את החישוב - להבין מה באמת מגיע, ומה ניתן לבחון מחדש.
צור איתי קשר לייעוץ מקצועי - ונבחן יחד האם גם אצלך ניתן להפחית מאות אלפי שקלים מגובה היטל ההשבחה.
